Fiscalité et Risques du Viager
Comprendre les aspects fiscaux et juridiques de la vente en viager
Fiscalité
Vente de la résidence principale en viager
Impôt sur la plus-value
Pas d'impôt sur la plus-value
Impôt sur le revenu
- •Le bouquet : exonéré
- •Les rentes : seules celles encaissées dans l'année sont imposables
- •Abattement : 70% si vous avez plus de 70 ans au paiement de la première rente
CSG et CRDS
Après abattement, la totalité des rentes annuelles est taxée.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Viager Occupé
- •Pour le vendeur : Imposable pour la valeur de son droit d'usage.
- •Pour l'acheteur : Imposable sur la valeur vénale de l'immeuble moins la valeur du droit d'usage.
Viager Libre
- •Pour le vendeur : Le vendeur n'est pas imposable
- •Pour l'acheteur : Imposable sur la valeur vénale en pleine propriété
Vente à terme
Même principe selon occupé ou libre
Vente de Nue-propriété
Attention : seul l'usufruitier supporte l'intégralité de l'IFI sur la totalité de la valeur vénale du bien.
Vente d'un immeuble qui n'est pas la résidence principale
Mêmes règles que ci-dessus, à l'exception de la plus-value qui sera appliquée après abattement découlant du nombre d'années de détention.
Vente à terme
Crédit vendeur
Pas d'impôt sur le revenu, pas de CSG, pas de CRDS.
Occupation (DUH)
- •Taxe d'habitation : à la charge du vendeur
- •Taxe foncière : à la charge de l'acheteur (sauf ordures ménagères)
Risques
Le vendeur est totalement protégé
Protection contre le non-paiement
En cas de non-paiement d'une seule rente mensuelle, l'acte prévoit la résolution de la vente.
Récupération du bien
Le vendeur récupère son bien en pleine priopriété et conserve toutes les sommes perçues (bouquet + rente).
Privilège inscrit
Son privilège est inscrit par une hypothèque vendeur prioritaire.
Aspects juridiques obligatoires
Acte notarié obligatoire
- •La vente en viager doit obligatoirement être réalisée par acte notarié
- •Le notaire vérifie l'identité des parties et la validité du contrat
- •L'acte précise la répartition des charges entre vendeur et acheteur, celle-ci est déterminée contractuellement
Protection du vendeur
Hypothèque légale
Le vendeur bénéficie d'une hypothèque légale sur le bien vendu
Clause résolutoire
En cas de non-paiement des rentes, retour automatique du bien au vendeur
Indexation obligatoire
Les rentes doivent être indexées sur l'indice des prix à la consommation
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