Les Formes du Viager
Découvrez les principales formes de viager, chacune adaptée à des besoins et situations spécifiques.
1. Le Viager Libre
Le bien n'est ni habité, ni utilisé par le vendeur
Caractéristiques
- •L'acheteur est libre de l'occuper ou de le louer
- •Pas de DUH (droit d'usage et d'habitation)
- •Le bien peut être vendu avec un locataire en place
Aléas et prix
- •Un seul aléa : la durée de vie du vendeur
- •Le prix (valeur vénale) est converti en bouquet et rentes
- •Droits d'enregistrement sur la totalité de la valeur
Viager sur deux têtes : Le paiement de la rente cessera au jour du décès de la deuxième tête survivante.
2. Le Viager Occupé
Le vendeur reste dans le bien jusqu'à son décès.
Avantages
- •Vous occupez personnellement le bien
- •Si vous libérez les lieux : rente plus élevée
Calcul du prix
- •Valeur d'usage et d'habitation déduite de la VV, qui est calculée en fonction de l'espérance de vie (théorique) du vendeur.
- •Droits d'enregistrement sur le prix réduit
3. Le Viager Occupé Temporairement
Usage et habitation pour une durée définie au jour du contrat
•Le vendeur occupe le bien pour une durée déterminée dans le contrat
•Exemple : projet de déménager dans une résidence secondaire
•Votre droit d'usage et d'habitation (DUH) est valorisé en conséquence, il n'est pas calculé sur l'espérance de vie mais seulement sur la durée d'usage convenue.
4. Le Viager sur Deux Têtes
Protection d'un être cher
Lorsque le viager concerne deux vendeurs, en cas de décès de l'un d'eux :
•Le survivant continue de percevoir la rente
•Le survivant conserve le droit d'usage et d'habitation jusqu'à son propre décès
5. La Vente à Terme
Prix fixé sans aléa sur son montant
Caractéristiques
- •Un seul aléa : la durée de l'usage et de l'habitation jusqu'au décès dont la valorisation sera déduite de la valeur vénale
- •Pas d'aléa sur le prix : il est fixé définitivement (VV - DUH)
- •Prix payé via un acompte + mensualités, c'est une forme de vente avec un crédit vendeur. Le prix sera intégralement payé.
En cas de décès
En cas de décès de l'acheteur, sa succession devra honorer les mensualités restantes.
6. La Vente de la Nue-propriété
Prix fixé en fonction de l'âge de l'usufruitier (article 669-CGI)
Caractéristiques
- •Le vendeur conserve l'usufruit jusqu'à son décès. Contrairement au viager, il le conserve mais il ne l'occupe pas forcément. De ce fait, il peut louer le bien...
- •Le prix de la nue-propriété est calculé sur la base de la VV, déduction faite de la valeur de l'usufruit. La valeur de l'usufruit est déterminé par un barème fiscal (71 à 80 ans : 30% de la VV).
- •Le prix est payé au jour de la vente.
En cas de décès
Au jour du décès du vendeur, l'acheteur prend possession (dans un délai fixé contractuellement).
7. Lexique
VV
Valeur du bien, valeur vénale
DUH
Droit d'usage et d'habitation
RAV
Reste à vendre (après soustraction de la valeur estimée du DUH)
Bouquet
Premier règlement du viager à la signature
Débit rentier
Il s'agit de l'acheteur tenu au paiement des rentes
Rentes
Versement mensuel
Aléa
Événement imprévisible
Frais notariés
Droits d'enregistrements et honoraires du notaire
Indexation
La rente augmente quand le coût de la vie augmente
Crédit rentier
Il s'agit du vendeur créancier des rentes
Important : Chaque forme de viager répond à des situations différentes et nécessite un contrat détaillé pour éviter les malentendus.
Quelle forme de viager vous convient ?
Contactez-nous pour un conseil personnalisé selon votre situation
Demander un conseil